Byggeveileder Oslo Havebyselskap Versjon 1/2023
Søknad til borettslaget
Andelseier må søke Oslo Havebyselskap om tillatelse til ethvert inngrep i bygningskonstruksjonen.
Omhandler tiltaket fasadeendring, sendes søknad til Plan- og bygningsetaten (PBE) i Oslo kommune etter at styret har godkjent søknaden.
Arealfordeling må være godkjent før søknad om lofts- eller kjellerutbygging styrebehandles.
Arbeidet kan først starte når andelseier har fått skriftlig godkjennelse fra borettslaget Oslo Havebyselskapet og – ved fasadeendring – fra kommunens plan- og bygningsetat.
Søknad skrives på eget skjema. Planlegges flere tiltak, skal en samlet søknad utarbeides.
Dokumentasjon som arkitekttegninger, statiske beregninger, fotos, kart og samtykke fra berørte naboer vedlegges søknaden.
Andelseier påtar seg det fulle juridiske og økonomiske ansvar for hele byggeprosessen og alle økonomiske konsekvenser, som økt vedlikeholdsbehov.
Ansvaret kan ikke overføres til tredjepart (prosjekterende eller utførende). Ansvaret følger andelen ved overdragelse til ny andelseier.
Byggesøknad med tilhørende dokumentasjon sendes Borettslaget Oslo Havebyselskap, Damplassen 21, 0852 Oslo per e-post til adm@havebyselskapet.no
Søknadsprosessen
Søknad sendes borettslagets administrasjon senest tre uker innen styremøtet der søknaden ønskes behandlet. Dato for styremøter kunngjøres på selskapets hjemmeside.
Borettslagets byggesaksrådgiver gir en faglig vurdering og anbefaling i alle byggesaker.
Styret behandler søknaden og innstillingen fra byggesaksrådgiver. En søknad som ikke er komplett og oppfyller dokumentasjonskravene, blir ikke behandlet.
Når styret har godkjent tiltaket, sender andelseier søknad til Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. PBE innhenter uttalelse fra Byantikvaren i saker som angår fasadeendring.
Kopi av igangsettingstillatelse fra Plan- og bygningsetaten sendes borettslaget før arbeidet starter. Hvis tiltaket er vesentlig endret, må saken styrebehandles på nytt.
Arbeidet kan ikke starte før borettslagets styre eller administrasjon og eventuelt Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune har godkjent tiltaket.
Gebyrer til borettslaget skal betales, før arbeidet starter.
Borettslagets godkjenning gjelder 3 år fra endelig godkjenningsdato. Er ikke tiltaket gjennomført innen denne fristen, må det søkes på nytt.
Avslag fra styret kan ankes til borettslagets ankeutvalg i byggesaker. Styret står fritt til å ta anken til følge.
VERN
Formelt vern
Området Ullevål hageby inngår i Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by, boligområder med bevaringsverdi, kategori C, feltutbygde områder med verneverdi
Hagebyen har siden 1976 stått på Byantikvarens gule liste over bevaringsverdig bebyggelse og anlegg i Oslo. Alle eiendommer på Gul liste har kulturminneverdi.
Gul liste har konsekvenser for byggesaker. Andelseiere som vil gjøre fasadeendringer, må søke til Plan- og bygningsetaten. I slike saker skal Byantikvaren uttale seg.
Gul liste setter ikke begrensninger for innvendige endringer i hagebyen. Men Byantikvaren oppfordrer til bevaring av eldre og opprinnelige bygningsdeler.
Byantikvaren uttaler
Byantikvaren i Oslo uttaler om Ullevål hageby:
«Ullevål Hageby er landets største, mest varierte og sammensatte hagebyanlegg. Bebyggelsen holder en svært høy arkitektonisk kvalitet, med store variasjoner i arkitekturuttrykk innenfor et samlende stiluttrykk.
Ullevål Hageby er et byplanmessig mesterverk og et monument for epokens bygningsstil. Området representerer et godt eksempel på hvordan det engelske hagebyidealet fikk innpass i norsk byutvikling på begynnelsen av 1900-tallet.
Ullevål Hageby er etter Byantikvarens vurdering i fredningsklasse og har nasjonal verneverdi.
Konklusjon: Ullevål hagebys verneverdi er ubestridelig.»
Byantikvaren skal uttale seg om fasadeendringer i Ullevål hageby.
Riksantikvaren uttaler
Riksantikvaren har klassifisert Ullevål hageby som et kulturmiljø av nasjonal interesse:
«Anlegget er inspirert av en engelsk hagebymodell, mens detaljutformingen er preget av tidens nordiske nybarokk. Hagene med frukttrær og annen beplantning utgjør en viktig del av det helhetlige anlegget, i tillegg til plassdannelsene og veisystemet.
Området har høy arkitektonisk og kulturhistorisk verdi, og representerer den norske tolkningen av den engelske hagebybevegelsen og ble, sammen med Arctanderbyen, et forbilde for senere hagebyer i Norge. Disse to hagebyene er tidlige eksempler på kommunalt støttet boligbygging.»
Riksantikvaren er ikke involvert i byggesaker i Ullevål hageby.
Bevaring balansert mot dagens krav
Inntil hagebyen i 1976 ble registrert på Gul liste, var det styret i selskapet og det kommunale byplankontoret som bestemte hvilke endringer som kunne tillates. På 1950- og 1960-tallet ble bare enkelte mindre utvendige endringer av boligene gjennomført.
Da beboernes privatøkonomi ble bedre fra 1970-tallet, hadde bevaringstanken fått bedre fotfeste i hagebyen. I 1995 fikk borettslaget sin første «Veileder for utbygging av bygninger i hagebyen», som senere er revidert flere ganger i samarbeid med Byantikvaren.
Opprinnelig besto nær 400 av de 653 leilighetene av to rom og kjøkken. Størrelsen var 60-70 kvadratmeter, rommene tilnærmet like store og kvadratiske. I nyere tid ville slike leiligheter gitt en ensidig beboersammensetning og liten stabilitet i bomiljøet.
For at hagebyen skulle bli et attraktivt boområde, med familieleiligheter tilpasset dagens krav til bostandard, måtte de store fellesarealene bygges ut. Tørkeloft og klesboder på loft og bryggerhus og matboder i kjellere er frigjort til boligformål.
Dessverre er det flere eksempler på avvikende fasadeendringer som i dag ikke ville blitt tillatt. Uheldige løsninger gir ikke presedens og skal normalt ikke gjentas. Men i enkelte situasjoner kan det være riktig å ta hensyn til eksisterende utbygginger for å oppnå harmonisk helhet.
Hvordan utvidelsen av boarealet gjennomføres teknisk og estetisk, er avgjørende for i hvilken grad bevaringsverdien av hagebyen blir ivaretatt. Derfor stiller borettslagets regelverk strenge krav til utførelse. Kontrollrutinene blir stadig bedre i byggesaker.
Dersom det ut fra en skjønnsmessig vurdering er bedre å fravike denne veilederen ved en videre utbygging, må løsningen og utformingen utarbeides i samarbeid med Byantikvaren for å sikre et helthetlig og sammenbindende resultat.
Borettslag i mer enn hundre år
Kristiania Havebyselskap ble opprettet 29. oktober 1917. Etter flere tiårs bolignød i hovedstaden skulle tanken om hagebyene realiseres: Vakre hjem omgitt av små hager, med nærhet både til natur og arbeidsplasser.
Kommunen hadde kjøpt hele 432 mål av Store Ullevål gård allerede i 1909. I 1914 hadde Oslo-arkitekten Oscar Hoff vunnet reguleringskonkurransen om "hagebyanlegg på Store Ullevål". Tre år senere var planene konkretisert.
Byens boligdirektør Harald Hals (1876-1959) ledet arbeidet med å utforme bygningene på Ullevål, sammen med arkitekt Adolf Jensen Talberg. Inspirasjonen var trolig hentet fra Hampstead utenfor London og georgiansk arkitektur fra tidlig 1800-tall.
Boligprosjektet ble organisert kooperativt. Kooperative leieboerforeninger var oppfattet som solide og trygge i utlandet. De gikk ikke "den private vinnings ærend". I Kristiania hadde kommunen endatil vedtatt å garantere for 90 prosent av kjøpesummen.
1600 interesserte meldte seg, før et eneste hus var bygget på Ullevål. Før stiftelsesmøtet var over hadde de som var tilstede, vedtatt lover for Kristiania Havebyselskap som i store trekk lignet dem som senere skulle gjelde for borettslaget.
Men Ullevål hageby ble aldri sosial boligbygging for arbeiderne fra "kasernene" i Vika og på Grünerløkka. Det var middelklassen som flyttet inn. De fleste var kontorister og funksjonærer, selvstendig næringsdrivende, handelsfolk og håndverksmestre.
De første hagebybeboerne på Ullevål kom i hus omkring nyttår 1918. 11. oktober 1925 ble den nye hagebyen formelt overdradd til Oslo Havebyselskap. Utbyggingen kostet 25 millioner kroner. Det var svært mye i forhold til samtidige boligprosjekter.
I 1933 så Harald Hals tilbake. Med ironisk glimt i øyet fremholdt boligdirektøren at hageby-planen nok bare var egnet "for avsondrede bydeler, hvor dens middelalderfarvede småborgerlighet kommer fullt til sin rett".
Den siste bygningen som ble fullført, var verkstedbygningen, som sto ferdig i 1927 bak Damplass. Der holder borettslaget til i dag.
Hundre år etter stiftelsen er Oslo Havebyselskap et frittstående, stort og veldrevet borettslag med administrasjon og tillitsvalgte, regelverk og retningslinjer. Vi er opptatt av å ta vare på et enestående bomiljø med nasjonal verneverdi.
På denne siden finner du også sentrale dokumenter som vedlikeholdsplan, strategisk plan, årsmeldinger og protokoller fra senere års generalforsamlinger.
Historisk kilde: Kapitlet "Visjon og virkelighet" av Ole Georg Moseng i boka "Landsbyen i byen. Ullevål Hageby 100 år", utgitt på Hagebybladet forlag (2017)