Byggeveileder Oslo Havebyselskap Versjon 1/2023
Andelseiers ansvar
Andelseier er ansvarlig for å sende inn søknad til Borettslaget Oslo Havebyselskap og – ved fasadeendringer – til Oslo kommune ved plan- og bygningsetaten.
Andelseier skal:
- Være tiltakshaver i byggesaken.
- Påse at lover, byggtekniske forskrifter og offentlig regelverk blir fulgt under prosjektering og utførelse.
- Påse at Oslo Havebyselskaps regler, krav og veiledninger blir fulgt under prosjektering og utførelse.
- Benytte bedrifter som er registrert i foretaksregisteret.
- Benytte bedrifter som har tilstrekkelig faglig kompetanse for utforming av byggesøknad, prosjektering og utførelse.
- Innhente forsikringspolisenummer til prosjekterende og utførende foretak før kontrahering og igangsetting.
- Ha juridisk og økonomisk ansvar for hele byggeprosessen fra søknad gjennom prosjektering og utførelse frem til endelig godkjennelse i Oslo Havebyselskap.
- Være ansvarlig for alle kostnader i forbindelse med byggesaken. Ansvaret omfatter også kostnader knyttet til økt vedlikeholdsbehov, reparasjoner, endringsbehov eller andre forhold som oppstår på grunn av tiltaket.
Ansvaret kan ikke overføres til tredjepart, (prosjekterende eller utførende), og dette ansvaret følger også andelen ved overdragelse til ny andelseier.
Alle kostnader ved utbygging skal betales av andelseier.
Administrative gebyrer til borettslaget skal betales før arbeidet starter. Ved søknad om fasadeendring betaler andelseier også eventuelle gebyrer til Oslo kommune.
Merk at leilighetens felleskostnader øker, når byggesøknaden godkjennes av styret.
VERN
Formelt vern
Området Ullevål hageby inngår i Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by, boligområder med bevaringsverdi, kategori C, feltutbygde områder med verneverdi
Hagebyen har siden 1976 stått på Byantikvarens gule liste over bevaringsverdig bebyggelse og anlegg i Oslo. Alle eiendommer på Gul liste har kulturminneverdi.
Gul liste har konsekvenser for byggesaker. Andelseiere som vil gjøre fasadeendringer, må søke til Plan- og bygningsetaten. I slike saker skal Byantikvaren uttale seg.
Gul liste setter ikke begrensninger for innvendige endringer i hagebyen. Men Byantikvaren oppfordrer til bevaring av eldre og opprinnelige bygningsdeler.
Byantikvaren uttaler
Byantikvaren i Oslo uttaler om Ullevål hageby:
«Ullevål Hageby er landets største, mest varierte og sammensatte hagebyanlegg. Bebyggelsen holder en svært høy arkitektonisk kvalitet, med store variasjoner i arkitekturuttrykk innenfor et samlende stiluttrykk.
Ullevål Hageby er et byplanmessig mesterverk og et monument for epokens bygningsstil. Området representerer et godt eksempel på hvordan det engelske hagebyidealet fikk innpass i norsk byutvikling på begynnelsen av 1900-tallet.
Ullevål Hageby er etter Byantikvarens vurdering i fredningsklasse og har nasjonal verneverdi.
Konklusjon: Ullevål hagebys verneverdi er ubestridelig.»
Byantikvaren skal uttale seg om fasadeendringer i Ullevål hageby.
Riksantikvaren uttaler
Riksantikvaren har klassifisert Ullevål hageby som et kulturmiljø av nasjonal interesse:
«Anlegget er inspirert av en engelsk hagebymodell, mens detaljutformingen er preget av tidens nordiske nybarokk. Hagene med frukttrær og annen beplantning utgjør en viktig del av det helhetlige anlegget, i tillegg til plassdannelsene og veisystemet.
Området har høy arkitektonisk og kulturhistorisk verdi, og representerer den norske tolkningen av den engelske hagebybevegelsen og ble, sammen med Arctanderbyen, et forbilde for senere hagebyer i Norge. Disse to hagebyene er tidlige eksempler på kommunalt støttet boligbygging.»
Riksantikvaren er ikke involvert i byggesaker i Ullevål hageby.
Bevaring balansert mot dagens krav
Inntil hagebyen i 1976 ble registrert på Gul liste, var det styret i selskapet og det kommunale byplankontoret som bestemte hvilke endringer som kunne tillates. På 1950- og 1960-tallet ble bare enkelte mindre utvendige endringer av boligene gjennomført.
Da beboernes privatøkonomi ble bedre fra 1970-tallet, hadde bevaringstanken fått bedre fotfeste i hagebyen. I 1995 fikk borettslaget sin første «Veileder for utbygging av bygninger i hagebyen», som senere er revidert flere ganger i samarbeid med Byantikvaren.
Opprinnelig besto nær 400 av de 653 leilighetene av to rom og kjøkken. Størrelsen var 60-70 kvadratmeter, rommene tilnærmet like store og kvadratiske. I nyere tid ville slike leiligheter gitt en ensidig beboersammensetning og liten stabilitet i bomiljøet.
For at hagebyen skulle bli et attraktivt boområde, med familieleiligheter tilpasset dagens krav til bostandard, måtte de store fellesarealene bygges ut. Tørkeloft og klesboder på loft og bryggerhus og matboder i kjellere er frigjort til boligformål.
Dessverre er det flere eksempler på avvikende fasadeendringer som i dag ikke ville blitt tillatt. Uheldige løsninger gir ikke presedens og skal normalt ikke gjentas. Men i enkelte situasjoner kan det være riktig å ta hensyn til eksisterende utbygginger for å oppnå harmonisk helhet.
Hvordan utvidelsen av boarealet gjennomføres teknisk og estetisk, er avgjørende for i hvilken grad bevaringsverdien av hagebyen blir ivaretatt. Derfor stiller borettslagets regelverk strenge krav til utførelse. Kontrollrutinene blir stadig bedre i byggesaker.
Dersom det ut fra en skjønnsmessig vurdering er bedre å fravike denne veilederen ved en videre utbygging, må løsningen og utformingen utarbeides i samarbeid med Byantikvaren for å sikre et helthetlig og sammenbindende resultat.
Borettslag i mer enn hundre år
Kristiania Havebyselskap ble opprettet 29. oktober 1917. Etter flere tiårs bolignød i hovedstaden skulle tanken om hagebyene realiseres: Vakre hjem omgitt av små hager, med nærhet både til natur og arbeidsplasser.
Kommunen hadde kjøpt hele 432 mål av Store Ullevål gård allerede i 1909. I 1914 hadde Oslo-arkitekten Oscar Hoff vunnet reguleringskonkurransen om "hagebyanlegg på Store Ullevål". Tre år senere var planene konkretisert.
Byens boligdirektør Harald Hals (1876-1959) ledet arbeidet med å utforme bygningene på Ullevål, sammen med arkitekt Adolf Jensen Talberg. Inspirasjonen var trolig hentet fra Hampstead utenfor London og georgiansk arkitektur fra tidlig 1800-tall.
Boligprosjektet ble organisert kooperativt. Kooperative leieboerforeninger var oppfattet som solide og trygge i utlandet. De gikk ikke "den private vinnings ærend". I Kristiania hadde kommunen endatil vedtatt å garantere for 90 prosent av kjøpesummen.
1600 interesserte meldte seg, før et eneste hus var bygget på Ullevål. Før stiftelsesmøtet var over hadde de som var tilstede, vedtatt lover for Kristiania Havebyselskap som i store trekk lignet dem som senere skulle gjelde for borettslaget.
Men Ullevål hageby ble aldri sosial boligbygging for arbeiderne fra "kasernene" i Vika og på Grünerløkka. Det var middelklassen som flyttet inn. De fleste var kontorister og funksjonærer, selvstendig næringsdrivende, handelsfolk og håndverksmestre.
De første hagebybeboerne på Ullevål kom i hus omkring nyttår 1918. 11. oktober 1925 ble den nye hagebyen formelt overdradd til Oslo Havebyselskap. Utbyggingen kostet 25 millioner kroner. Det var svært mye i forhold til samtidige boligprosjekter.
I 1933 så Harald Hals tilbake. Med ironisk glimt i øyet fremholdt boligdirektøren at hageby-planen nok bare var egnet "for avsondrede bydeler, hvor dens middelalderfarvede småborgerlighet kommer fullt til sin rett".
Den siste bygningen som ble fullført, var verkstedbygningen, som sto ferdig i 1927 bak Damplass. Der holder borettslaget til i dag.
Hundre år etter stiftelsen er Oslo Havebyselskap et frittstående, stort og veldrevet borettslag med administrasjon og tillitsvalgte, regelverk og retningslinjer. Vi er opptatt av å ta vare på et enestående bomiljø med nasjonal verneverdi.
På denne siden finner du også sentrale dokumenter som vedlikeholdsplan, strategisk plan, årsmeldinger og protokoller fra senere års generalforsamlinger.
Historisk kilde: Kapitlet "Visjon og virkelighet" av Ole Georg Moseng i boka "Landsbyen i byen. Ullevål Hageby 100 år", utgitt på Hagebybladet forlag (2017)